Як вибрати квартиру досліджуємо первинний і вторинний ринок




Вибір і покупка квартири — надзвичайно важливий і ризикований крок у житті простого обивателя. Неприємності підстерігають недосвідченого покупця на кожному кроці — галасливі сусіди зверху, "липова" документація, затримка з термінами здачі будинку в експлуатацію, завищена вартість … Це тільки верхівка айсберга — давайте розберемося разом, чого варто очікувати при виборі квартири.

Первинний ринок — які очікувати сюрпризи? Покупка квартири в новобудові і в старих будинках — схожі в цілому, але різні в деталях ситуації. Тому ми розглянемо обидва випадки окремо, щоб не заплутати читача і розставити всі крапки над "і". Почнемо з ризиків. Хоч їх і набагато менше, ніж у випадку з покупкою житла на "вторинці", пильність втрачати не слід.

Фото квартири в новобудові, konceptstroy.com

Більшість забудовників пропонує придбати бажані квадратні метри ще на тій стадії, коли будинок тільки на папері. Це дає суттєву знижку в ціні — на цьому етапі квадратні метри стоять на 15-30% дешевше. Проте сьогодні існує великий ризик чекати завершення будівництва довгі десятиліття — фінансова криза, хвилювання на валютному ринку, подорожчання будматеріалів можуть підкосити фінансове здоров’я компанії-забудовника аж до банкрутства. Тому подумайте тричі, перш ніж інвестувати кошти у незавершене будівництво.

Якщо ж ви вирішили вкластися саме на початкових стадіях, будьте готові до того, що терміни здачі будинку в експлуатації будуть відкладені як мінімум на рік — це дуже поширена практика серед забудовників. По можливості, відкладіть в’їзд в нову житлоплощу ще хоча б на рік — в перші місяці всі власники влаштують грандіозний шум, викликаний численними ремонтними роботами.

На фото - в'їзд в нову житлоплощу, noi.md

Купуючи вже готову квартиру, постарайтеся не мати справу з перекупниками або власниками, які вступили у свої права менше року тому. У цій ситуації є ризики наштовхнутися на шахраїв, які орендували квартиру і виставили її на продаж за підробленими документами, або на власника, який виявив занадто багато вад у своєму придбанні, і тепер у що б то не стало прагне позбавитися від нього і звалити свою ношу на ваші плечі.

2 Переваги та недоліки новобудов — на що звертати увагу? Популярність квартир у нових будинках зумовлена ​​сучасними, зручними плануваннями, більшою площею апартаментів, а також використанням сучасних будматеріалів і технологій. За замовчуванням, в такому будинку ви можете надовго забути про проблеми з водопроводом або каналізацією, непрацюючому ліфті, смердючих під’їздах і розбитих лампочках.

З технологіями і матеріалами, до речі, незайвим буде ретельно ознайомитися. Можливо, приваблива ціна на квадратні метри обумовлена ​​тим, що будинок являє собою збірний конструктор із залізобетонних блоків, а про такі важливі речі, як шумоізоляція, утеплювач, гідроізоляція будівельники ненароком забули. А адже саме ці технології дозволять мешканцям у майбутньому економити на зростаючих комунальних тарифах і відчувати себе максимально комфортно.

Фото будинку із залізобетонних блоків, dmitriyzhuravlev.ru

У випадку з новобудовами ретельно досліджуйте місцевість — більшість нових проектів реалізується досить далеко від центру міста, і не завжди забудовник вирішує питання транспорту та соціальної інфраструктури. Звичайно, поки у вас немає маленької дитини, наявність дитячого садка, школи і лікарні буде не так відчутно, зате відсутність паркінгу ви помітите відразу.

Добре, якщо обраний вами для знайомства будинок є другою чергою споруджуваного житлового комплексу — в цьому випадку у вас є прекрасна можливість поспілкуватися з людьми, заселитися в квартири першої черги. Не соромтеся задавати питання, особливо люблять поговорити старенькі бабусі — вже вони підкажуть, як правильно вибрати квартиру, а заодно видадуть всі секрети забудовника.

На фото - споруджуваний житловий комплекс, urbanawards.ru




Може бути, саме вони освітять вас в історичному минулому цій місцевості, і ви дізнаєтеся, що будинок побудований на місці колишнього цвинтаря або психушки. Ще більше вас можуть здивувати результати геодезичних досліджень — важливо бути впевненим, що величезний будинок не стоїть над підземним озером, або його фундамент не підточується ґрунтовими водами.

3 Залізобетон або цегла — дешевше або якісніше? У більшості випадків багатоповерхівки економ-класу будуються із залізобетонних панелей — ця технологія істотно скорочує витрати забудовника і дозволяє продавати квартири подешевше. Така технологія будівельникам не в новинку — саме її активно використовували в 80-і роки минулого століття, коли держава взяла на себе місію ощасливити всіх громадян квадратними метрами.

Фото багатоповерхівок економ-класу із залізобетонних панелей, ksgroup.su

Напевно, ви чули про те, що влітку залізобетонні конструкції перегріваються, а взимку стають занадто холодними. Проблема розв’язувана, от тільки питання, хто саме візьметься за її рішення — компанія-забудовник або мешканці? Якщо мешканці, то до вартості на квартиру автоматом потрібно додати витрати на утеплення і кондиціонування.

Істотний недолік панельних будинків — внутрішні несучі стіни, які обмежують можливості перепланування квартири. Зате саме в цих випадках найчастіше можна знайти варіант з уже готовим, нехай і досить скромним, ремонтом, який дозволить вам відразу ж заселитися і жити в новому будинку.

На фото - панельний будинок, rieltor-ask.ru

У монолітно-каркасних будинках власники квартир відчувають себе куди більш привільно. Несучих стін тут лише чотири, так що всередині кожен сам собі господар і може втілити будь-яке планування, як на стадії будівництва, так і після здачі житла в експлуатацію. Найменше сьогодні будують цегляні будинки, і з цілком зрозумілих причин — це дорогий матеріал, який, до того ж, не дозволяє рости домівках у висоту.

4 Район, поверх, сусіди — на шляху до заповітної квартіреМежду вибором квартири на первинному і вторинному ринку ці моменти — спільні. Вибір району, поверху і сусідів у всіх випадках має однакові наслідки. Спочатку зверніть увагу на район. Комусь важливо, щоб він був чистий і зелений, комусь більш принципова розвинена соціальна інфраструктура, транспорт. Визначте для себе першорядно важливі речі в залежності від обставин. У кожному разі поруч з будинком повинна бути, як мінімум, аптека, а ще краще клініка, а також супермаркет.

З останнім потрібно бути обережніше — краще, якщо продуктові магазини будуть розташовані в 10-15 хвилинах ходьби, інакше ви ризикуєте потонути в чужому смітті. До поганих сусідам відносяться і нічні клуби, АЛКОМАРКЕТ, автостоянки, одним словом, заклади, які виробляють шум. Сусідство району з промисловими зонами, мобільними вишками та іншими «принадами» цивілізації вкрай небажано, але якщо ви обмежені у виборі, хоча б постарайтеся придбати квартиру в районі з великою кількістю скверів і парків.

Фото покупки квартири в районі зі сквером, news.ngs.ru

При знайомстві з будинком проведіть ретельний огляд під’їздів. Під’їзд — це особа мешканців, і не важливо, коли був побудований будинок. Зверніть увагу на способи доступу в парадну — найкраще домофон, консьєржка.

Якщо ваш вибір припав на квартиру на першому поверсі, варто заглянути і в підвал, якщо на самому верхньому — перевірте технічний поверх та покрівлю. Найбільш комфортними для проживання вважаються поверхи між 4 і 12 — не так низько, щоб вас турбував вуличний шум і запахи, і не так високо, щоб поломка ліфта створювала великі проблеми. Звичайно, ніхто не забороняє вам вибрати найвищі поверхи, вони теж мають свої переваги, зокрема, гарний вид з вікна. Однак врахуйте, що за нього теж доведеться платити, і немає ніякої гарантії, що через рік другий пейзаж зіпсує ще одна новобудова.

На фото - квартира в новобудові на першому поверсі, blizko.by

Що стосується сторін світу, то найкраще для покупки заповітних квадратних метрів вибрати східну або західну сторону — в цьому випадку сонечко буде світити в вікна тільки вранці або ввечері. Південна сторона чревата постійної спекою в літні дні, а північна — постійної тінню. Не варто вибирати квартиру, яка примикає до шахти ліфта — шум його роботи буде турбувати вас і вдень, і вночі.

До питання знайомства з сусідами слід також приступити ще до моменту оформлення документів на власність. Не потрібно вигадувати особливих приводів — просто дзвоните у двері й говорите, що ви — новий сусід. Часом досить побіжного погляду, щоб визначити, які проблеми можуть очікувати вас з мешканцями верхніх або бічних квартир.

5 Що в квартирі — огляд майбутнього жільяЕтот розділ стосується, насамперед, квартир на вторинному ринку. Для початку подбайте про власну безпеку — ні в якому разі не беріть з собою велику суму грошей, особливо, якщо продавець просить захопити з собою завдаток. Ризикуєте прокинутися далеко за містом без грошей і пам’яті. З цієї ж причини попросіть піти з вами родича чи друга — по-перше, так безпечніше, а по-друге, удвох можна помітити при огляді набагато більше. І не поспішайте, бігаючи від однієї квартири до іншої, в день знайомтеся максимум з двома варіантами.

Перед тим, як вибрати квартиру, познайомтеся з плануванням в загальних рисах і звіртеся з технічним паспортом. Якщо ви виявили незаконне перепланування, краще на цьому огляд зупинити. Якщо все нормально, не соромтеся заглядати в кожну щілину, тягнути час і довго думати — ви ж не пару черевиків купувати зібралися. Перевіряйте кожен куточок. Почніть з вхідних дверей — наскільки вона надійна?

Фото технічного паспорта квартири, datn-plus.ru

Далі уважно огляньте ванну, оцініть якість труб, сантехніки, навіть напору води в кранах — відкрийте максимально можливу кількість кранів. Якщо в будинку розводка води нижня, то верхні поверхи завжди будуть відчувати проблеми з напором. 90% квартир на "вторинці" заражені грибком — особливо добре він відчуває себе у ванних кімнатах. Ще небезпечніше він в житлових кімнатах — під шпалерами, меблями. Вивести його допоможе тільки капітальний ремонт, а якщо такий не планується, то ви ризикуєте зіпсувати свою меблі та килими.

Оцінити стоїть і якість паркету або ламінату. Якщо паркет скрипить і хитається, це свідчить або про недавньому потопі, або про постійні перепадах температури і вологості. Якщо підлогу викладено плиткою і при натисканні вона ходить і тріщить, то проблеми слід шукати в поганій стяжці. І під плиткою, і під паркетом в цих випадках може також мешкати цвіль.

На фото - паркет в новобудові, migparket.ru

У холодну пору року пощупайте батареї і постарайтеся відчути, не дме чи з кутів. Якщо ви маєте намір відразу в’їжджати і жити без ремонту, то оціните стан підлоги, стель, шпалер. Проаналізуйте герметичність вікон, скління балкона. Тільки після цього починайте переговори з господарями.

6 Документи на стіл — де шукати обман? Зазвичай цінове питання вирішують ріелтори, вас куди більше повинні цікавити документи. Попросіть пред’явити оригінали, щоб упевнитися, що:

  • Житло не перебуває під арештом, чи не віддано в заставу за кредитом.
  • З квартири виписані всі раніше зареєстровані особи. Постарайтеся простежити всю історію мешканців — хто був прописаний, які наслідки для вас це може мати.
  • Якщо в момент приватизації житла в квартирі був прописаний маленька дитина, але йому не було виділено частину житла у власність, він може оскаржити в суді свої права, незважаючи на факт покупки-продажу.
  • Продавець в момент підписання всіх документів на передачу права власності повинен бути дієздатний, інакше угода може бути розірвана за рішенням суду, а житло повернуто продавцю. Чи потрібно говорити, що отримати назад гроші буде дуже непросто.
  • Фото документа на передачу права власності, bn.ru

    Вас повинні насторожити часті купівлі та продажу квартири, а також поведінка продавця — якщо він занадто поспішає і готовий поступитися значну суму, то з квартирою явно щось не так. Попросіть професійного юриста дати оцінку правовим статусом квартири. Найбільший ризик полягає в придбанні квартири, чий колишній власник підписав документи на продаж або дарування під примусом. Суд може визнати таку угоду незаконною.

    Найчастіше аферисти використовують підроблені документи — завдяки розвитку поліграфії надрукувати дозволу від співвласників і органів опіки може практично кожен. Відрізнити оригінал від підробки може тільки досвідчений фахівець, тому обов’язково запросіть на фінальну зустріч досвідченого юриста.

    На фото - досвідчений юрист, dw.de

    Врахуйте, що в центрі міста старі будинки і квартири в зоні ризику — навіть якщо на те немає реальних підстав, напевно знайдеться організація, яка під приводом аварійності споруди виселить мешканців, проведе реконструкцію, добудує поверх-другий і розпродасть квартири втридорога.


    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Ремонт домов и квартир своими руками